Die Grundsteuerreform in Deutschland ist eine bedeutende Änderung, die Immobilieneigentümer und Landwirte ab 2025 direkt betreffen wird. Diese Reform, die auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 basiert und 2019 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde, erfordert eine Neubewertung von rund 35 Millionen Grundstücken. Ziel ist es, die bisherigen Einheitswerte abzulösen, die auf veralteten Daten beruhten und zu Ungleichbehandlungen führten. Dies verstößt gegen das im Grundgesetz verankerte Gleichbehandlungsgebot. Daher müssen Eigentümer ab Mitte 2022 eine Feststellungserklärung elektronisch bei ihrem Finanzamt einreichen. Die Frist hierfür endet am 31. Oktober 2022. Die neuen Bewertungsgrundlagen treten dann ab 2025 in Kraft. Aufgrund einer Länderöffnungsklausel haben einige Bundesländer eigene Modelle entwickelt, die von der bundesweit geltenden Regelung abweichen können.
Das bisherige dreistufige Verfahren und das Bundesmodell
Das Grundsteuerberechnungsverfahren bleibt im Kern dreistufig: Zuerst wird der Grundsteuerwert ermittelt, daraufhin die Steuermesszahl angewendet, um den Grundsteuermessbetrag zu errechnen, und schließlich wird der Hebesatz der Gemeinde angewendet, um die endgültige Grundsteuer festzusetzen. Die Formel lautet:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Das bundesweit geltende Modell, geregelt im Bewertungsgesetz und Grundsteuergesetz, wird nicht von allen Bundesländern übernommen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle. Das Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell, haben jedoch Modifikationen bei der Steuermesszahl vorgenommen.
Bewertung von Grundstücken: Ertragswert- und Sachwertverfahren
Je nach Art der Bebauung und Nutzung des Grundstücks kommen beim Bundesmodell unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum angewendet.
- Sachwertverfahren: Dieses Verfahren gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke basiert auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.
Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts im Rahmen des Bundesmodells werden verschiedene Parameter herangezogen:
- Beim Ertragswertverfahren zählen dazu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Baualter, Wohnfläche, Mietniveaustufe und die pauschalierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter.
- Beim Sachwertverfahren sind es unter anderem die pauschalierten Herstellungskosten des Gebäudes, die Grundfläche des Gebäudes, das Baualter, die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert.
Nach Feststellung des Grundsteuerwerts wird die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt im Bundesmodell 0,31 ‰ für Wohneinheiten und 0,34 ‰ für andere Grundstücksarten. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag, der zusammen mit dem Grundsteuerwert vom Finanzamt per Bescheid (Grundlagenbescheid) festgesetzt wird. Die endgültige Grundsteuer wird dann von der Gemeinde durch den Hebesatzbescheid festgelegt. Die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer hängt somit maßgeblich von den Hebesätzen ab, die die Gemeinden festlegen werden.
Datenbeschaffung für Steuerberater und Eigentümer
Steuerberater unterstützen ihre Mandanten bei der Berechnung und Deklaration der Grundsteuerwerte. Um diese Aufgabe erfüllen zu können, benötigen sie von den Eigentümern umfassende Grundstücksdaten. Dazu gehören Angaben zur Lage (Gemarkung, Flur, Flurstück), Informationen darüber, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, Angaben zu den Eigentümern sowie zur Grundstücks- und Wohnfläche. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sind zusätzliche Daten wie Tierbestand und Nutzungsart erforderlich.
Die notwendigen Informationen lassen sich aus verschiedenen Quellen beschaffen. Grundbuchauszüge, Flurkarten und frühere Einheitswertbescheide sind oft bereits im Besitz der Eigentümer. Sollten diese Unterlagen fehlen, können sie beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist in allen Bundesländern auch elektronisch möglich, jedoch mit Kosten verbunden.
Vereinfachte Datenerfassung und Software-Lösungen
Für Eigentümer mit vielen zu erfassenden Objekten empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Sammlung der relevanten Daten zu beginnen. Eine Checkliste zur Erfassung der Daten für grundsteuerrelevante Objekte kann hierbei hilfreich sein. Unternehmen können diese Daten auch bereits erfassen, um die Vorarbeiten in Zusammenarbeit mit ihrer Steuerkanzlei zu optimieren.
DATEV bietet in Kooperation mit der fino taxtech GmbH die Software GrundsteuerDigital an. Diese Lösung unterstützt sowohl das Bundesmodell als auch abweichende Länderlösungen und ermöglicht die digitale Erstellung, Verwaltung und Übermittlung der Feststellungserklärungen an die Finanzverwaltung. Erste Datenerfassungen sind bereits Anfang 2022 möglich.
Weiterführende Informationen zur Grundsteuerreform
Für detailliertere Einblicke in die Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen können folgende Ressourcen konsultiert werden:
- Weitere Informationen zur Grundsteuerreform
- Podcast über die Auswirkungen der Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer und Mieter.